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1、问：您好。 先跟您说说现在手上的一些房产情况，①在南宁和南昌各有一套，出掉大概有300万，②横岗志健时代广场有一套100平的房子，市值360万。年收入50个，IT行业。

(资料图)

现在家里两个小孩都在上小学，所以需要换一套三房，并且兼顾孩子的初中学位。请问老师我该如何置换？有哪些学校可以推荐吗？

答：你好，长远看南宁和南昌都属于弱二线省会城市，城市首位度太低，建议出手换成深圳的优质资产。 横岗没有很好的规划，发展布局不如大运和中心城。未来大概率会跑平大盘。 建议资产全部清掉后再重新布局。 IT行业，自住+投资首选南山，初中二梯队可以考虑育才，学府中学，南海中学，北师大附中。

2、大师兄好，小孩今年4岁了，要考虑孩子的学位。现在我们有一套军产小公寓在福田。带红岭小学，但是位置不够住。现在要考虑的是买房，还是租房住？买房现在的条件不能买到如意的房子。如果租的话，至少也要租10年。应该怎么做呢？

答：

①从资金成本上，按照你的预算1000万，假如按照最新的指导价去评估，只有最多900万，贷款630万，等额本息30年，月供3.3万，前期由于大部分是归还利息，每个月月供的利息部分2万5左右缓慢减少，第一年的利息就是接近30万，无论怎么算，资金成本都是租房合算。因为目前整个深圳平均的租金回报普遍在1%-1.5%左右。

②但是从投资角度上以及M2货币膨胀上来讲，租房无论多少是消费，买房无论多少是投资，买房通过负债来抵抗货币贬值通货膨胀，并且还会带来收益和附加增值（学位、融资，资源圈层、信用背书，资产隔离等）。投资来看，买房肯定合算。

③安托山片区的规划是非常不错的，荒废10几年的安托山公园马上会重建，打造世界级的艺术中心公园，60%以上的“文体”用地，升级路径类似侨城东，拥有着深圳最好的安居房-深云村，而深云村的教育资源也都是教科院顶级的，不对外共享的，并且居住的人群也都是党政机关有关联的。

④如果你的资金有更好的出去，并且有稳定的收益率，并且军产公寓确定能上红岭实验小学的话，可以暂时先租房住，买房一定要思维先行，而不是票子先行。

3、问：师兄你好！深圳布吉的石芽岭片区值得入手吗？主要需求是刚需自住，兼顾未来的资产升值，购房预算500以内。

答：石芽岭片区享受地铁14号线快线的利好，如果你就在周边工作，这个选择还算不错，如果不是就近的话，石芽岭买总价四五百万，个人感觉潜力不如大运等区域。

4、问：大师兄，您好，在深圳已经深耕多年，家庭年收入两百万，准备将手上的一套房产置换一套大户型。自住兼顾投资。最近在关注三相三湘海尚，想问一下170平以上的大户型居住是否舒适？未来升值潜力大么？ 跟太古城或恒裕滨城相比，哪个更有价值？

答：三湘海尚相比之下更适合住。作为深圳湾最低密度的产品，这一轮也是上涨盘。对于深圳的豪宅总结：

1.深圳的豪宅发展史不长，真正的豪宅相对稀缺；

2.豪宅区从盐田、罗湖换代到香蜜湖、深圳湾；

3.深圳不缺塔尖人群，豪宅跟刚需盘是2个完全不同的市场，选筹逻辑差异巨大。即使在深圳没有利好规划的时候，豪宅也能走出独立行情。

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